为进一步规范我区业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，区住建局研究制定了《福山区业主大会成立及业主委员会选举操作规程》。
一、制定背景
根据有关要求，区住建局制定了《福山区业主大会成立及业主委员会选举操作规程》（以下简称《规程》）。制定该《规程》是落实习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九届五中全会精神的需要；是落实省委组织部《关于党建引领物业服务管理促进提升城市社区治理水平的指导意见》的需要；是进一步明确物业主管部门、街道办事处、社区居民委员会、物业服务企业等有关部门各自职责的需要；是有效发挥物业市场自身监督调解机制的需要；是全面提升群众获得感、幸福感、安全感的需要。
二、制定过程
该《规程》在制定过程中，贯彻了国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、省政府《山东省物业管理条例》、烟台市《红心物业建设规范》等一系列文件精神，借鉴了其他兄弟县（市、区）的经验做法，并充分结合了我区实际情况；《规程》制定完成后，一是于2021年2月3日在政府门户网站发布对《规程》内容公开征集意见建议的公告，进行了七天公示。截止期满，未收到公众反馈意见。二是先后征求了我区10个街道办事处的意见建议，经过2次反复修改完善后，形成了《规程》。
三、制定的主要内容
1、业主的物业管理权利义务具体包括哪些？
业主的物业管理权利包括表决权、选举与被选举权、知情权、监督权、建议权等。表决权是指在业主大会会议上行使投票权，对表决事项提出同意、反对或者弃权的选择意见；选举与被选举权是指业主有权选举、参选业主委员会委员或业主代表；业主的知情权主要在于对共用部位、共用设施设备的使用情况、公共收益、物业管理服务的内容及标准等方面；业主的监督权主要表现在监督业主委员会的工作、物业服务合同的履行、其他业主遵守管理规约的情况、维修资金管理与使用情况、物业使用人履行义务的情况及投诉举报的权利；业主的建议权包括联名申请或者提议召开业主大会会议、建议制定或修改管理规约和议事规则、向业主委员会和物业服务企业提出工作建议等。
业主的物业管理义务主要包括履行房屋使用安全责任；遵守物业管理区域内的管理规约、议事规则、规章制度，缴交物业服务费、维修资金等费用；提供联系方式以便于信息沟通；执行业主大会的决定（包括业主大会授权业主委员会作出的决定）；督促物业使用人履行义务。
2、什么是业主大会、业主委员会？如何理解业主和业主大会、业主委员会之间的关系？
业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成的自治组织，是业主实现建筑物区分所有权的基本组织形式，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主委员会是由物业管理区域内全体业主依法选举产生的业主大会的执行机构和“常设机构”，由业主大会赋予其职责，执行业主大会决定的事项。
业主通过成立业主大会，将自己在物业管理区域内对物业共有部分的共同管理权利集合成业主大会的权利；通过参加业主大会会议对共同管理权利的行使提出自己的意见，汇总形成业主大会的决定。业主委员会必须落实业主大会依法做出的决定，业主对其落实情况实施监督，行使监督权。
3、召开首次业主大会会议的具体流程是怎样的？
一是申请，物业管理区域符合成立业主大会条件的，建设单位或占已交付使用物业业主总人数20%以上业主联名向街道办事处（镇人民政府）申请召开首次业主大会会议。
二是成立筹备组，街道办事处（镇人民政府）按照有关要求组织成立筹备组。
三是公示，筹备组在首次业主大会会议召开15日前，对提交首次业主大会会议审议的材料向全体业主进行公示，并对业主提出的异议进行复核。
四是投票，筹备组将首次业主大会会议通知送达业主，业主按照会议通知的内容、要求进行投票，表决业主大会议事规则和管理规约、选举业主委员会，筹备组负责组织唱票、监票、统票。
五是公告，筹备组将首次业主大会会议投票结果进行公告，成立业主大会的，筹备组自行解散。
4、如何成立筹备组？
街道办事处（镇人民政府）应当在收到书面申请后10个工作日内将组建筹备组的事项公告全体业主。公告时间不少于15个工作日，公告内容应当包括筹备组的组成、业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和期限等（注：报名参加筹备小组的业主代表不能再报名作为业主委员会成员候选人）。报名时间截止后将报名情况进行公示，公示期不少于5个工作日，公示内容应标注街道办事处、镇人民政府联系电话，业主报名时应持产权证明和身份证明。
街道办事处（镇人民政府）应当自筹备组成立之日起7个工作日内将筹备组成员名单及推荐情况在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7个工作日，公示内容应标注筹备组工作地点及筹备组联系电话。
5、在业主大会的运行过程中，街道办事处（乡镇人民政府）应当履行哪些职责？
街道办事处（乡镇人民政府）对业主大会的运行直接负责组织、指导、监督，具体包括：（一）组织、指导和监督业主大会和业主委员会的成立、选举、换届，并与物业管理主管部门一起，负责业主委员会选举产生、换届和委员变更的“双备案”；（二）指导、协助并派员参加业主委员会组织召开的业主大会定期会议和临时会议，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；（三）调解物业管理纠纷，处理相关投诉和举报，纠正业主委员会及业主委员会委员的不当行为，撤销业主大会或者业主委员会作出的违反管理规约或业主大会议事规则规定、侵害业主利益的决定，提请有权机关处置破坏业主大会成立、业主委员会选举的违法行为；（四）指导、监督居（村）民委员会在特定情况下代行业主委员会职责；（五）对业主大会筹备组成员、业主委员会换届组成员、业主委员会委员进行物业管理政策法规的宣传和培训；（六）法律、法规、规章规定的其他相关职责。
（四）第四章 其他重要注意事项
本操作规程自2021年7月5日公布，2021年9月1日起施行，有效期至2026年8月31日，由福山区住房和城乡建设局负责解释。如今后国家和省市出台新的政策规定，从其规定。
联系单位：福山区住建局 法规科 电话：0535-6353019
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