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索引号: 11370611004264003A/2021-06273 成文日期: 2021-07-05
发布机构: 福山区住建局 组配分类: 专家解读

【专家解读】《福山区业主大会成立和业主委员会选举操作规程》

日期:2021-07-05      来源: 烟台市福山区人民政府

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主委员会选举失败中最常见的几个问题

李升元  山东工商学院法学院副教授

随着《民法典》以及各地物业管理条例的不断出台,业主对美好生活的向往与普遍存在的小区物业服务意识弱之间的问题矛盾突出,人们对社会基层治理体系和能力建设现代化的强烈诉求,业主委员会作为社会基层治理的重要组成部分,人们对成立业委会的期待和呼声很大,但业主委员会却经常难产难以成立。

下面列举一下在实践中总结的业委会选举过程中容易发生流程违规的几个方面:

1、业主身份认定过宽

简单来讲,物业管理领域的业主指的就是不动产所有权人,不管是以前的《物权法》还是现在的《民法典》,对所有权的规定都是需要到国家行政机关登记方有效。

在业主的认定上,我们认为还是严格的遵从“房本或者购房凭据上登记的人”的原则,当然有其他依据如遗嘱等可以证明所有权时,也可以被认定为业主,其他人员不应被认定为业主。

婚姻关系中的财产分配原则不应当作为业主身份认定的依据。

2、候选人资格条件设置违法或者审核不严

虽然《民法典》对业主委员会候选人资格未作出明确规定,但各地出台的条例中基本上都会有细化规定,如北京有八条明确规定,有些小区为了个别人能够进入业委会,忽视条例规定随意放松资格要求,或者对候选人资格不进行严格审核,如连续居住期限、违建等,导致候选人“带病上岗”,为后续埋下隐患。

3、会议材料公示不规范

首次业主大会召开时由于尚未产生《业主大会议事规则》,很多会议规则都是通过公示公开征求意见的方式予以确定,许多涉及到的文件缺少基础材料,导致一些小区会议材料公示避重就轻,最后在后期引发业主投诉导致业委会选举失败。

4参与率不足导致失败

《民法典》于2021年1月1日生效后,首次业主大会成功召开以及业委会委员当选的最低法定条件变为“三分之二的二分之一”(专有面积和业主人数),不再是俗称的“双过半”。

通过要求降低了,但参与率要求却大幅提升,看似只是从50%到67%,但现实中却经常是难以逾越的门槛,前期工作中不注意宣传,很容易导致失败。


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