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索引号: 11370611004264003A/2021-04225 主题分类: 综合服务,建设规划,城乡建设(含住房)
成文日期: 2021-07-05 发布日期: 2021-07-05
发文机关: 福山区政府办 有效性: 2026-08-31 有效
关键词: 体裁分类:通知 业主 选举 统一登记号: FSDR-2021-0020001

烟台市福山区人民政府办公室关于印发《福山区业主大会成立和业主委员会选举操作规程》的通知

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烟福政办字〔2021〕21号

各镇人民政府、街道办事处,高新区福山园管委、经济开发区管委,区政府有关部门,有关单位:

《福山区业主大会成立和业主委员会选举操作规程》已经区政府第50次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真组织实施。

烟台市福山区人民政府办公室

2021年7月5日

福山区业主大会成立及业主委员会选举操作规程

第一章  总则

第一条  为进一步规范我区业主大会成立和业主委员会选举工作,增强业主权利意识和公共意识,促进业主自治,实现业主对物业管理的决策权,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等规定,结合我区实际,制定本操作规程。

第二条  本区行政区域内成立业主大会、选举业主委员会及其日常活动适用本操作规程。

第三条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。

业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

第四条  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会和业主委员会,对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第五条 街道办事处(含镇人民政府,下同)负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。

社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处、镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

第二章  业主大会

第一节  成立首次业主大会筹备组

第六条  建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业所在地街道办事处。一个物业管理区域内,符合下列条件之一的,可以成立业主大会:

(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上;

(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上;

(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

第七条  业主、社区居委会、开发企业或物业服务企业可以书面向物业所在地街道办事处提出成立业主大会的书面申请,符合成立业主大会条件的小区,街道办事处应当在收到申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

第八条  筹备组由七人以上的单数组成,筹备组组长由街道办事处班子成员担任,筹备组副组长由所在社区居委会主任担任,开发企业和物业服务企业各派一名代表,业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。区民政局、区公安分局根据工作需要,派一名代表列席参加。其中,

开发企业代表:参加人员须有开发建设单位授权委托书;

物业服务企业代表:法人代表参加的须提供营业执照复印件,非法人代表参加的,须持物业公司授权委托书;

若开发企业或物业服务企业无法派人参加筹备组,筹备组照常成立。

第九条  符合成立业主大会条件的,街道办事处应当在收到书面申请后7个工作日内将组建筹备组的事项公告全体业主。公告时间不少于10日,公告内容应当包括筹备组的组成、业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和期限等(注:报名参加筹备小组的业主代表不能再报名作为业主委员会成员候选人)。报名时间截止后将报名情况进行公示,公示期不少于5日,公示内容应标注街道办事处联系电话,业主报名时应持产权证明和身份证明。

第十条  街道办事处应当自筹备组成立之日起7日内将筹备组成员名单及推荐情况在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于7日,公示内容应标注街道办事处联系电话、筹备组工作地点及筹备组联系电话。

第十一条  筹备组成立后,可以刻制筹备组印章,印章由筹备组组长或者筹备组组长指定的筹备组成员保管,筹备组印章使用应当根据筹备组会议的决定,用于筹备组公示、公告等筹备文书的发布。

第十二条  筹备组应当做好以下筹备工作:

(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(三)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(五)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

(六)制定业主委员会选举办法;

(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组会议应当制作书面记录并存档,会议记录应当有参会成员的签字确认,参会成员拒绝签字的,不影响筹备组会议作出的决定的效力。

筹备组可以聘请法律工作者对小区业主大会成立和业主委员会选举的全过程进行法律指导。

筹备组在筹备小区业主大会和业主委员会的过程中产生的相关费用(如印刷费、人工费、会议费和法律咨询费等)可以由所属街道办事处承担。

第二节  筹备首次业主大会

第十三条  筹备组负责确认业主身份,确定业主的投票权数。业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定,其中:

专有部分面积和建筑物总面积按照下列方法认定:

(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

业主人数和总人数按照下列方法认定:

(一)业主人数按照专有部分的数量计算,1个专有部分按1人计算;

(二)总人数,按照前项的统计总和计算。

1个专有部分有2个以上所有权人的,其所有权人应当推选1人行使表决权,但共有人所代表的业主人数为1人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其监护人行使表决权。

业主为法人的,由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表决权。

第十四条  业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见等形式,但应当有物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加。

第十五条  筹备组负责拟订管理规约和业主大会议事规则,其中:

管理规约应当对下列主要事项作出约定:

(一)物业的使用、维护、管理;

(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;

(三)物业共用部分的经营与收益分配;

(四)业主共同利益的维护;

(五)业主共同管理权的行使;

(六)业主应尽的义务;

(七)违反管理规约应当承担的责任。

业主大会议事规则应当对下列主要事项作出约定:

(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;

(二)业主委员会的职责;

(三)业主委员会议事规则;

(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

(五)业主投票权数的确定方法;

(六)业主代表的产生方式;

(七)业主大会会议的表决程序;

(八)业主委员会委员、候补委员的资格、人数、任期和职务终止等;

(九)业主委员会换届程序、补选办法等;

(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

(十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理;

(十二)业主委员会及其成员的考核办法和负面清单。

业主大会议事规则应当约定未参与表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票。业主大会议事规则未约定的,未参与表决业主的投票权数不得计入表决的多数票(如要写入业主大会议事规则中,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加投票时,该条约定才有效,否则该条无效)。

鼓励业主委员会设立3-5名候补委员,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。

第十六条  业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生(筹备组可根据各小区实际情况增加限制条件,但不得删除或修改下列条件):

(一)具有完全民事行为能力;

(二)拥护中国共产党的领导,未参与或组织封建迷信活动和邪教活动;

(三)遵纪守法,无失信记录,热心公益事业,责任心强,具有较强的公信力和组织能力;

(四)遵守管理规约,履行业主义务,无损害公共利益行为;

(五)具备必要的工作时间。

有下列情形之一者,不得参选业主委员会成员候选人:

(一)政治素质差,思想觉悟低,对党的路线方针政策不拥护、不执行甚至对抗的;

(二)参与非正常上访干扰正常生产和工作秩序,被有关部门查处的;

(三)受过刑事处罚或正在受到刑事调查尚未结束的;

(四)依照法律规定处在缓刑、假释、保外就医期间的;

(五)受过撤销党内职务以上处分不满2年的;

(六)不赡养父母、不抚养子女的;

(七)参与和组织封建迷信活动,信奉、宣扬邪教的;

(八)丧失行为能力不能履行职责的;

(九)担任上一届业主委员会成员期间,无正当理由累计6个月以上不参加业委会工作的;

(十)担任上一届业委会成员期间,年度履职情况被评为不称职的;

(十一)担任上一届业委会成员期间,被依法罢免或终止职务的;

(十二)因卖淫嫖娼、吸毒、赌博、寻衅滋事、扰乱公共秩序受到行政拘留处理的;

(十三)侵占业主集体资产、资源、资金受到查处的;

(十四)乱搭乱建违法建设被有关部门勒令改正,但拒不执行的;

(十五)不积极协助镇街园党工委、政府(街道办事处、园区管委)工作,甚至消极对抗的。

鼓励社区“两委”成员、小区党支部成员、在职党员、党员楼栋长等业主主动报名参选其居住小区的业主委员会委员。街道、社区要行使“人选建议权”,把符合条件的社区“两委”成员、小区党支部成员、在职党员、党员楼栋长等作为建议人选,优先向业主宣传推荐。

第十七条  筹备组公告业委会委员候选人报名的通知,公告时间不少于15日。候选人由业主自荐、业主推荐、社区党组织推荐和街道办事处推荐等方式向筹备组提出,业主委员会一般由5-15人的单数委员组成,每届任期不超过5年,可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第十八条  通知公告期满后,由街道办联合纪委、公安、法院、检察院、信访等部门审查业委会委员候选人资格并确定业主委员会委员候选人名单,其中党员比例一般不低于60%。

业主委员会委员候选人人数少于业主大会议事规则约定的业主委员会委员人数的,由筹备组继续组织业主推荐。

第十九条  筹备组应当将拟订的《管理规约(草案)》《业主大会议事规则(草案)》、业主身份、业主人数及所拥有的专有部分面积、业主委员会委员候选人名单及简历以书面形式在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域显著位置公示,向全体业主征求意见。公示时间不少于10日。

公示期间,业主对公示的《管理规约(草案)》《业主大会议事规则(草案)》、业主身份和投票权数有异议的,或者认为候选人不符合条件的,应当以书面署名形式向筹备组提出意见。筹备组应当自公示期满之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。

《管理规约(草案)》《业主大会议事规则(草案)》进行了修改或者业主身份、投票权数、业主委员会委员候选人发生变动的,应当重新进行公示。

第二十条  业主大会会议投票期限应当根据具体情况决定。因故需要延长投票期限的,应当按照业主大会会议召开方案或者《业主大会议事规则》的约定公告全体业主,延长期限最长不得超过7日。

第三节  召开首次业主大会阶段

第二十一条  召开业主大会会议,筹备组制作会议方案,按方案分步骤推进,并于会议召开15日前将会议通知(包括会议时间、地点、议题、议程形式及表决规则)在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于10日,并同时告知物业所在地的居民委员会。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式(现场投票),也可以采用书面征求意见的形式(领取表决票,并在规定的时间内投入指定的票箱)。但应当有物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加。

采用书面征求意见形式的,筹备组应当将表决票与会议通知同时公告,时间不少于10日(建议采用集体讨论和书面征求意见相结合的形式,以提高投票率)。

第二十二条  筹备组应当按照会议通知的要求,组织业主进行投票表决。

采用书面征求意见形式的,筹备组应当组织人员发放、回收、保管表决票,并做好相关证件的核对和签收工作,将表决票送达每一位业主。表决票应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。街道、社区要充分发挥网格党支部、楼栋党小组、党员中心户作用,可采取以网格、楼栋为单位的形式,组织网格长、网格员、楼栋长、党员等发放、回收表决票。

业主因故无法参加投票的,可以委托本小区的其他业主代为投票,被委托人投票时需持有书面委托书,小区内每名业主接受的委托投票不得超过3张。

筹备组成员或业主委员会自荐候选人不得以暴力、威胁、欺骗、贿赂、伪造选票、虚报票数等不正当手段,妨害业主行使选举权、被选举权,破坏业主委员会选举,一经发现将取消其筹备组成员和业主委员会候选人资格。其他业主也不得采取电话、微信、QQ、走访等方式进行串联,干扰业主委员会委员的选举工作,一经查实,违反上述规定的业主的投票无效。

第二十三条  筹备组负责统计、查验表决票,及时公布表决结果。筹备组应当采用公开的方式,邀请业主监督对表决票的统计、查验过程。

采用书面征求意见形式的,业主大会会议投票期限届满,应当按照公正、公开、透明的原则,统计和查验业主的表决意见,并及时公布表决结果。

如《业主大会议事规则(草案)》未表决通过,则业主委员会委员的选举结果作废。业主大会再次表决《业主大会议事规则(草案)》时应重新选举业主委员会委员。

第二十四条  表决结果应当向全体业主公示。

采用集体讨论形式的,应当当场公布表决结果,可以邀请业主对计票全过程进行监督。公示时间不少于7日。

采用书面征求意见形式的,投票期届满,筹备组应当将表决结果和明细在物业管理区域内显著位置公示30日以上。公示内容应当包括业主的房号和专有部分面积,业主对《管理规约》《业主大会议事规则》及业主委员会委员候选人的赞同、反对、弃权意见,全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

业主大会会议的选票、表决票和书面委托书应交由所在社区居委会妥善保管,保管期限不少于5年。

未按规定公示业主大会会议表决结果的,物业所在地的街道办事处可以责令限期公示并通告全体业主。

第二十五条  业主大会决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定其他由业主共同决定事项的,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会会议选举的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数的,应当通过多轮投票补选,但最多不超过三轮。经补选后,多轮选举产生的业主委员会委员总人数仍未达到议事规则约定人数,但已超过5人(含5人)的,业主委员会产生。业主委员会应当按照议事规则组织召开业主大会,补选业主委员会委员。

第二十六条  业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生首届业主委员会之日起成立。业主大会成立之日起,筹备组自行解散。

第二十七条  业主大会决定以下事项:

(一)制定和修改《业主大会议事规则》;

(二)制定和修改《管理规约》;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(五)选聘和解聘物业服务企业;

(六)筹集和使用专项维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途;

(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

第三章  业主委员会

第一节  召开首届业主委员会会议

第二十八条  首届业主委员会委员应当自业主委员会选举产生之日起7日内,组织召开首次业主委员会会议,由业主委员会委员推选产生业主委员会主任、副主任。同步选举业主委员会党支部 ,街道、社区党组织要派员参加。会议自作出决定之日起3日内公告全体业主,公告时间不少于30日。

第二十九条  业主委员会会议应当有过半数的委员出席,委员具有同等表决权,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档,会议记录应当有所有参会委员的签字确认,参会委员不签字的,不影响委员会决定的效力,并自作出决定之日起3日内公告全体业主。

业主委员会召开会议讨论重大事项时,可以邀请物业所在地街道办事处代表和居民委员的代表参加。

第三十条  业主委员会履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督《管理规约》的实施;

(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(九)业主大会赋予的其他职责。

第二节  业主委员会备案和印章管理

第三十一条  业主委员会应当自选举产生之日起30日内,填写《烟台市福山区业主委员会备案表》(附件1),并同时提交下列材料向物业所在地的街道办事处和区物业主管部门办理备案手续:

(一)业主大会会议决议;

(二)《业主大会议事规则》;

(三)《管理规约》;

(四)业主委员会委员名单和基本情况;

(五)业主大会决定的其他重大事项。

备案的有关事项发生变更的,任期内的业主委员会应当自变更之日起30日内向原备案机关办理备案变更手续。

第三十二条  业主委员会办理备案手续后,可以持备案证明刻制业主大会、业主委员会印章。公章式样报公安机关、街道办事处备案。

第三十三条  业主大会、业主委员会印章由所属社区居委会代为保管。业主委员会应当建立印章管理规定,使用印章时需向社区居委会提交书面申请,经社区居委会审核同意后方可使用。使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的约定和业主大会的决定;使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定。

违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承担相应的责任。

第三节  换届选举业主委员会

第三十四条  业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过5年,可连选连任。

业主委员会任期届满前60日,应当组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

第三十五条  候选人由业主自荐或者业主联名推荐等方式向业主委员会提出。业主委员会应当按照业主委员会委员候选人产生办法,核查候选人的资格。将拟定的候选人名单向全体业主公示,公示时间不少于7日。

第三十六条  投票表决可以采用集体讨论或书面征求意见等形式,表决选举业主委员会委员,但应当有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加。

第三十七条  会议内容由业主委员会作出书面记录并存档。选举情况和结果应在小区显著位置公示30日以上。公示期满无异议或异议不成立,换届成功,产生新一届业主委员会。

第三十八条  新一届业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的街道办事处和区物业主管部门办理备案手续。

业主委员会任期届满,不得继续履行职责。

业主委员会应当在任期届满10日内,将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料等移交给新一届业主委员会。

业主委员会委员资格终止,拒不移交所保管的档案资料及其他属于全体业主所有的财物的,其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

业主委员会任期届满后,拒不移交所保管的档案资料及其他属于全体业主所有的财物的,新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

第三十九条  业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,物业所在地的街道办事处应当责令其限期组织换届选举,并通告全体业主。

第四十条  业主委员会逾期仍未组织的,由物业所在地的居民委员会在街道办事处的指导和监督下组织换届选举。

换届成功的,新一届业主委员会顺利产生,向街道办事处和物业主管部门备案;

换届不成功的,在新一届业主委员会顺利产生前,由业主大会议事规则约定的执行机构或者人员在约定的职责范围内履行业主委员会职责。未约定执行机构或者人员的,由物业所在地居民委员会在街道办事处指导监督下,代行业主委员会职责。

第四节  委员资格的终止

第四十一条  业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)丧失民事行为能力的;

(三)依法被限制人身自由的;

(四)本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

(五)受刑事处罚、治安处罚的;

(六)不服从街道、社区工作安排,甚至消极对抗的;

(七)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第四十二条  业主委员会委员有下列情况之一的,由社区居委会、业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:

(一)不履行委员职责的;

(二)利用委员资格谋取私利的;

(三)拒不履行业主义务的;

(四)侵害他人合法权益的;

(五)年终个人满意度评价不足80%的;

(六)出现负面清单所列行为、履职不力的;

(七)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第四十三条  业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交回业主委员会。

第四十四条  业主委员会委员职务终止,有候补委员的,由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。

业主委员会委员缺员,由候补委员递补后仍不足5人,或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的,业主委员会应当在15日内组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

第四章  其他重要注意事项

第四十五条  召开业主大会、换届选举业主委员会或表决通过其他事项可以参照召开首次业主大会、选举首届业主委员会工作程序执行。

第四十六条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开,每年至少召开一次。有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,由物业所在地的街道办事处责令业主委员会限期召开,并公告全体业主;逾期仍不召开的,由物业所在地的居民委员会在街道办事处的指导和监督下组织召开。

第四十七条  业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定及业主大会的决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员提议,应当在7日内召开业主委员会会议。

业主委员会会议由主任召集和主持;主任因故不能履行职责的,由副主任召集和主持。

应当召开业主委员会会议,业主委员会主任、副主任不召集的,街道办事处可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

业主委员会会议应当有三分之二以上的委员出席,委员具有同等表决权,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

第四十八条  业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起3日内公告全体业主。

业主委员会召开会议时,可以邀请物业所在地街道办事处的代表和居民委员会的代表参加。业主委员会应当将会议决定事项及时报街道办事处备案。

第四十九条  业主委员会应当建立工作档案,工作档案包括以下主要内容:

(一)业主大会、业主委员会的会议记录;

(二)业主大会、业主委员会的决定;

(三)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;

(四)业主委员会选举及备案资料;

(五)专项维修资金筹集及使用账目;

(六)业主及业主代表的名册;

(七)业主的意见和建议。

第五十条  每年由街道办事处牵头组织,通过委托第三方机构、微信小程序、网络投票等方式,对辖区内业主委员会及业主委员会成员的年度履职情况进行测评。按照业主满意度测评占70%、社区党组织、小区党支部、物业服务企业评价意见各占10%的比例,对业委会及业委会成员做出总体评价,考核结果在小区内显著位置公示。个人满意度不足80%的以及出现负面清单所列行为、履职不力的业委会成员,街道办事处责令业委会根据业主大会的授权终止其成员资格。对不正确履行职责的业委会,街道办事处可责令业主大会终止职权,并重新组建业主大会筹备组,重新选举业主委员会。

第五十一条  业主大会、业主委员会的工作经费以及业主委员会委员的工作补贴,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担,具体办法与标准由业主大会决定。

第五十二条  业主委员会应当建立规范的财务管理制度,物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照会计要求建账并及时入账。业主委员会对收支原始凭证及形成的会计资料应当妥善保管。

第五十三条  本操作规程自2021年7月5日公布,2021年9月1日起施行,有效期至2026年8月31日,由福山区住房和城乡建设局负责解释。如今后国家和省市出台新的政策规定,从其规定。


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